Eine Immobilie, die in einer Immobilienanzeige als „Wohnraum“ ausgewiesen ist, bezeichnet nicht unbedingt eine klassische Wohnung. Hinter dieser Formulierung verbirgt sich eine rechtliche Qualifikation, die den Preis, die genehmigten Arbeiten und sogar die Möglichkeit, dort legal zu wohnen, beeinflusst. Bevor man einen Vorvertrag unterschreibt, hilft das Verständnis dieser Unterscheidung, zusätzliche Kosten und administrative Blockaden zu vermeiden, die viele Käufer zu spät entdecken.
Änderung der Nutzung eines Raums: Was das Baugesetzbuch tatsächlich vorschreibt
Regelmäßig stößt man auf ehemalige Geschäfte, Praxen oder Büros, die zu attraktiven Preisen im Vergleich zum Wohnungsmarkt im selben Viertel verkauft werden. Der Reflex ist, sich vorzustellen: Man reißt eine Wand ein, installiert eine Küche, und schon ist alles erledigt. In der Praxis stellt die Umwandlung eines Raums in Wohnraum eine Nutzungsänderung im Sinne des Baugesetzbuches dar.
Diese Nutzungsänderung erfordert mindestens eine vorherige Erklärung bei der Gemeinde. Wenn die Arbeiten die Fassade oder die tragende Struktur des Gebäudes betreffen, muss ein Bauantrag eingereicht werden. Der Antrag erfolgt dann über das entsprechende Cerfa-Formular, und die Gemeinde prüft die Übereinstimmung mit dem lokalen Bebauungsplan (PLU).
Bevor man überhaupt einen Antrag einreicht, muss man zwei Dokumente überprüfen: den PLU der Gemeinde (der das Wohnen in bestimmten Zonen verbieten kann) und die Teilungserklärung, falls es sich um eine Einheit in einem Mehrfamilienhaus handelt. Eine restriktive Teilungserklärung kann das Projekt blockieren, selbst wenn die Gemeinde ihre Zustimmung gibt. Um die Unterschiede zwischen Wohnraum und Wohnung besser zu verstehen, sollte man von dieser doppelten rechtlichen und städtebaulichen Überprüfung ausgehen.
Bauabgabe und steuerliche Kosten einer Umwandlung in Wohnraum
Ein Gewerberaum, der günstiger verkauft wird als eine vergleichbare Wohnung, kann wie ein gutes Geschäft erscheinen. Die Rechnung ändert sich, wenn man die Steuern berücksichtigt, die mit der Umwandlung verbunden sind.
Für Genehmigungen, die ab dem 15. Februar 2025 erteilt werden, kann die Bauabgabe auch dann anfallen, wenn die Umwandlung keine zusätzliche Fläche schafft. Vor diesem Datum löste nur die Schaffung neuer Flächen diese Steuer aus. Diese Änderung verändert die finanzielle Gleichung eines Umwandlungsprojekts grundlegend.
Konkret konnte ein ehemaliges Büro von 60 m², das in ein Studio umgewandelt wurde, zuvor dieser Steuer entgehen. Das ist nicht mehr garantiert. Der Betrag hängt von der Gemeinde und dem von der Gemeinschaft beschlossenen Satz ab, aber die Budgetüberraschung kann mehrere tausend Euro betragen, die der Käufer nicht eingeplant hatte.
Gesetz vom 16. Juni 2025 und umkehrbarer Antrag
Das Gesetz vom 16. Juni 2025 hat Ausnahmen von den Nutzungsregeln des PLU eingeführt, um die Umwandlung von Büros oder Geschäften in Wohnraum zu erleichtern. Es hat auch einen Mechanismus für einen umkehrbaren Antrag, der zwanzig Jahre gültig ist, geschaffen, der bestimmte spätere Nutzungsänderungen ohne erneute Antragstellung erlaubt.
Dieses System garantiert jedoch nicht die Durchführbarkeit jedes Projekts: Die Genehmigung bleibt der Entscheidung der zuständigen Behörde vorbehalten. Man kann also nicht blind auf diese Ausnahme zählen, wenn man einen Raum kauft.
Energieeffizienz: DPE und Vermietungsbeschränkungen für eine Wohnung
Wenn man eine bereits als Wohnraum genutzte Wohnung kauft, stellt sich die Frage der Nutzungsänderung nicht. Im Gegensatz dazu wirkt sich die Energieeffizienz nun direkt auf den Wert der Immobilie und ihre Vermietbarkeit aus.
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen, die im DPE die Klasse G haben, von der Vermietung ausgeschlossen. Für einen Käufer, der eine Investition in Mietwohnungen in Betracht zieht, bedeutet der Erwerb einer Wohnung der Klasse F oder G ohne Budget für energetische Renovierungsarbeiten, dass er eine kurzfristig ungenutzbare Immobilie kauft.
- Die DPE-Klasse vor jedem Kaufangebot überprüfen, indem man das vollständige Gutachten anfordert und nicht nur das auf der Anzeige angegebene Etikett.
- Die Kosten einer energetischen Renovierung schätzen, wenn die Immobilie in den Klassen E, F oder G eingestuft ist, da die Vermietungsverbote in den kommenden Jahren strenger werden.
- Unterscheiden, ob ein DPE vor oder nach der Reform der Berechnungsmethode erstellt wurde, da alte Gutachten den tatsächlichen Verbrauch möglicherweise unterschätzen.
Für einen Raum, der in Wohnraum umgewandelt wurde, muss der DPE nach den Arbeiten erstellt werden. Das bedeutet, dass die während der Umwandlung installierte Isolierung und Heizungsanlage direkt die erhaltene Energieklasse beeinflussen und somit die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten.
Konkrete Überprüfungen vor der Unterschrift: Raum oder Wohnung
Egal, ob man eine klassische Wohnung oder einen Raum zum Umbauen kauft, einige Kontrollpunkte überschneiden sich. Andere sind spezifisch für die Art der Immobilie.
Für einen Raum zum Umbauen
- Den PLU bei der Gemeinde konsultieren, um zu bestätigen, dass die Zone das Wohnen erlaubt, und einen operativen Flächennutzungsnachweis anfordern, der die Gemeinde zur Durchführbarkeit verpflichtet.
- Die Teilungserklärung vollständig lesen und nach den Nutzungsbedingungen der Einheiten suchen. Eine Klausel „alle Geschäfte“ erlaubt nicht automatisch das Wohnen.
- Die potenzielle Bauabgabe beim Bauamt schätzen, bevor man das Kaufangebot finalisiert.
- Die Übereinstimmung der Netze (Abwasserentsorgung, Stromversorgung) mit den Wohnstandards überprüfen, da ein Gewerberaum nicht die gleichen technischen Standards wie eine Wohnung hat.
Für eine bestehende Wohnung
Man konzentriert sich auf den Eigentumstitel, das Fehlen von Hypotheken oder Dienstbarkeiten und die Übereinstimmung des DPE. Die Eigentumskosten verdienen ebenfalls eine sorgfältige Prüfung: Die Rücklagen für genehmigte, aber noch nicht durchgeführte Arbeiten bleiben manchmal zu Lasten des Käufers, wenn im Vorvertrag keine Regelung zur Verteilung vorgesehen ist.
Die Wahl zwischen einem Raum zur Umwandlung und einer bezugsfertigen Wohnung hängt vom Gesamtbudget ab, nicht nur vom angegebenen Kaufpreis. Ein günstigerer Raum pro Quadratmeter kann teurer werden, sobald die Arbeiten, die Bauabgabe und die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften hinzukommen. Diese Berechnungen auf Papier zu bringen, bevor man ein Angebot macht, bleibt der zuverlässigste Weg, um unangenehme Überraschungen beim Notar zu vermeiden.
